18.09.2023
Markkinointiviestintää

eQ:n kiinteistörahastojen 12 kuukauden tuotot ovat edelleen positiivisia

eQ:n kiinteistörahastojen viimeisen 12 kuukauden tuotot ovat molemmissa rahastoissa edelleen positiivisia: eQ Liikekiinteistöt –rahaston 12 kuukauden tuotto on ollut +0,6 %* ja eQ Yhteiskuntakiinteistöt –rahaston tuotto +1,7 %*. Vuoden 2023 toisen neljänneksen tuotot olivat kuitenkin negatiiviset. eQ Liikekiinteistöt -rahasto -1,91%* (kulujen jälkeen) ja eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahasto tuotti -1,42 %* (kulujen jälkeen). Tuottoihin on vaikuttanut pääasiassa nopea korkojen nousu, minkä vuoksi kiinteistöarvioitsijat ovat nostaneet tuottovaateitaan. Vuosi 2023 tuleekin kokonaisuudessaan olemaan matalan tai jopa negatiivisen tuoton aikaa eQ:n kiinteistörahastoille. Odotamme vuodesta 2024 kuitenkin selvästi parempaa.

eQ:n kiinteistörahastoissa kohteiden, jotka ovat olleet omistuksessa edellisen 12 kuukauden ajan ja kokonaisarvonmuutos on ollut negatiivinen, arvot ovat tuotto-odotusten nousun johdosta muuttuneet keskimäärin:

  • eQ Liikekiinteistöt - 8-10 %**
  • eQ Yhteiskuntakiinteistöt - 6-8 %**
Vaikka kiinteistöjen hinnat ovat olleet laskussa, on kuitenkin paljon tekijöitä, jotka ovat vaikuttaneet toiseen suuntaan ja selittävät eQ:n kiinteistörahastojen positiivista tuottoa viimeisen 12 kuukauden aikana. Näitä ovat mm.:
  • laadukkaat kiinteistöt hyvillä sijainneilla kasvukeskuksissa.
  • vahvat vuokratuotot ja vuokralaiset.
  • elinkustannusindeksiin sidotut vuokrasopimukset, minkä vuoksi vuokria on nostettu 9 % vuodenvaihteessa 2022/23
  • korkea ja vakaa vuokrausaste 92-97% ja pitkät vuokrasopimukset
  • kiinteistöjen kehityshankkeet, jotka tuottavat kehityskatetta ja uutta kassavirtaa
  • investointihankkeet (esimerkiksi vihreän kaukolämmön, geo- ja aurinkoenergian käyttö useissa rahaston kohteissa), jotka nostavat kohteiden houkuttelevuutta, vuokratasoja ja arvostuksia.
  • korkosuojaukset, jotka hillitsevät korkojen nousuvaikutusta (lainoissa noin 50 %:n korkosuojaus)
  • jaetun vuokran vuokrasopimukset, joissa vuokralainen maksaa ylläpidon eli kohonneet kustannukset eivät rasita rahastoa täysimääräisesti
eQ:n kiinteistötiimissä työskentelee 18 kiinteistöammattilaista ja tiimi keskittyy kiinteistöportfolion kehittämiseen, yksittäisten kiinteistöjen toiminnan tehostamiseen ja vuokraukseen. Näillä toimilla vahvistetaan kiinteistöjen arvon säilymistä sekä parannetaan niiden tuottopotentiaalia. Rahastojen ESG-toimenpiteillä on merkitystä sekä vuokralaiskiinnostuksen, rahoituksen että kiinteistöjen arvon kannalta. Haluamme olla kestävän kehityksen ja sosiaalisen vastuun edelläkävijä kiinteistömarkkinassa.

Vaikka kiinteistömarkkinalla on ollut edelleen hiljaista ja transaktioita on tehty vähän, näemme markkinassa mielenkiintoisia mahdollisuuksia ja markkinoiden piristymistä vuodelle 2024. Korkotaso alkanee piakkoin löytää huippunsa ja ennustettavuus paranee. Hyvät sijainnit, modernit kiinteistöt, ammattimainen kiinteistöjen hoitaminen ja maksukykyinen vuokralaiskanta ovat eQ:n kiinteistörahastojen painopisteitä nyt ja jatkossa. Uudisrakentamisen väheneminen ei tuo markkinaan vaihtoehtoisia tiloja, mikä nostaa olemassa olevien kohteiden potentiaalia tulevina vuosina. Aktiivisella toiminnalla, hajautetulla portfoliolla ja tarkkaan valituilla kohteilla voi mielestämme luoda arvoa myös markkinan muutostilanteissa.

eQ:n Yhteiskunta- ja Liikekiinteistöt –rahastot ovat jälleen auki merkinnöille 30.9.2023.

eQ Yhteiskuntakiinteistöt
30.6.2023		 eQ Liikekiinteistöt 30.6.2023
Tuotto perustamisesta: + 8,3 %* p.a.
(perustettu 1.7.2012)

Kiinteistövarallisuus: 2 173,9 MEUR **
Vuokrasopimusten keskimaturiteetti: 9,3 v***
Vuokrausaste: 97 %
Alkutuotto: 5,5 %
Kohteet: 135 kohdetta
Tutustu rahaston neljännesvuosikatsaukseen
 Tuotto perustamisesta: + 7,6 %* p.a
(perustettu 31.12.2014)

Kiinteistövarallisuus: 1 297,5 MEUR **
Vuokrasopimusten keskimaturiteetti: 5,5 v***
Vuokrausaste: 92 %
Alkutuotto: 6,1 %
Kohteet: 49 kohdetta
Tutustu rahaston neljännesvuosikatsaukseen
*Aiempi tuotto ei ennakoi tulevaa tuottoa. Tuleviin tuottoihin vaikuttavat nettovuokratuoton lisäksi kiinteistöjen arvonkehitys ja rahaston kulut.
eQ Yhteiskuntakiinteistöt:2013 12,1%, 2014 6,4%, 2015 8,2%, 2016 9,8%, 2017 10,1%, 2018 9,2%, 2019 9,1%, 2020 9,0%, 2021 8,2%, 2022 8,2%, 1-6/2023 -1,4%
eQ Liikekiinteistöt:2015 9,8%, 2016 10,5%, 2017 10,7%, 2018 7,2%, 2019 7,7%, 2020 4,6%,
2021 8,9%, 2022 7,6%, 1-6/2023 -1,9%
**Ulkopuoliset arvioitsijat arvostavat rahastojen kiinteistöomaisuuden neljännesvuosittain
***Sisältäen rakenteilla olevien hankkeiden vuokrasopimukset

Riskit
Kiinteistösijoittaminen on lähtökohtaisesti pitkäjänteistä sijoittamista. Suositeltu sijoitusaika eQ:n kiinteistörahastoihin on vähintään viisi vuotta. Rahastojen perimä lunastuspalkkio on porrastettu sijoitusajan mukaan ja yli 5 vuoden sijoituksista ei peritä lunastuspalkkiota.

Kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös eQ:n kiinteistörahastoihin sijoittamiseen liittyy riskejä. Kiinteistörahastojen arvot voivat laskea ja rahaston ottama velkarahoitus korostaa mahdollista arvon alenemista. Rahastoihin liittyy myös likviditeettiriski eli riski siitä, että sijoitusten realisointi etenkin heikossa markkinatilanteessa voi johtaa tappioihin ja viivästyttää lunastusten maksamista. Rahasto voi joutua keskeyttämään rahaston lunastukset. Riskeistä on kerrottu tarkemmin rahastoesitteissä. Pyydämme ystävällisesti tutustumaan niihin huolellisesti.

eQ Yhteiskuntakiinteistöt, rahastoesite
eQ Liikekiinteistöt,rahastoesite

eQ Yhteiskuntakiinteistöt

eQ Yhteiskuntakiinteistöt –rahasto aloitti toimintansa vuonna 2012 ja sillä on jo yli 10 vuoden tuottohistoria. Rahasto on kasvanut Suomen suurimmaksi erikoissijoitusrahastoksi. Alkuvaiheessa rahasto omisti pääosin hoiva- ja päiväkoteja, mutta kiinteistösalkun sisältöä on muokattu merkittävästi viime vuosina. Sijoituskohteet jakautuvat laajasti eri hyvinvointi- ja yhteiskuntasektoreille, joissa pääosin harjoitetaan hoivaan, koulutukseen sekä terveyteen liittyvää toimintaa. Rahaston kohteiden painopisteet ovat vahvasti pääkaupunkiseudulla. Vuoden 2022 tuloista noin 55 % oli vuokrakassavirtaperusteista ja noin 45 % arvonmuutoksia. Arvonmuutosten osalta merkittävässä roolissa ovat kiinteistössä tehty kehitys ja vuokraus.

eQ Liikekiinteistöt

eQ Liikekiinteistöt –rahasto aloitti toimintansa vuonna 2014 ja on tällä hetkellä Suomen kolmanneksi suurin erikoissijoitusrahasto. eQ Liikekiinteistöt –rahaston käyttötarkoitusjakauma on hyvin hajautettu useammalle toimialasektorille. eQ Liikekiinteistöjen isoimmat toimialasektorit ovat toimistot 27 %, liiketilat 24 % ja päivittäistavarakauppa 20 %. Kohteiden painopisteet ovat vahvasti pääkaupunkiseudulla sekä isoissa kasvukeskuskissa. Vuoden 2022 tuloista noin 60 % oli vuokrakassavirtaperusteista ja noin 40 % arvonmuutoksia. Arvonmuutosten osalta merkittävässä roolissa ovat kiinteistössä tehty kehitys ja vuokraus.

Tämä uutiskirje on eQ:n kiinteistörahastojen markkinointiviestintää. Tutustu ennen lopullisten sijoituspäätösten tekemistä erikoissijoitusrahaston rahastoesitteeseen ja avaintietoasiakirjaan.