eQ:n kiinteistörahastojen kuulumiset 1/2025
Kiinteistömarkkina
Ammattimainen kiinteistösijoitusmarkkina on ollut pitkään hiljainen. Vieraan pääoman saatavuus ja hinta ovat rajoittaneet kiinteistökauppoja globaalisti ja myös Suomessa jo useamman vuoden ajan. Euroopan Keskuspankki aloitti korkojen laskut kesäkuussa 2022 ja korkojen laskun pitäisi johtaa kiinteistömarkkinan aktivoitumiseen jollain aikavälillä.
Viime aikoina on uutisoitu paljon puoliavoimista kiinteistö- ja asuntorahastoista. Suomessa on toiminut kiinteistöihin sijoittavia puoliavoimia erikoissijoitusrahastoja vuodesta 2012 alkaen ja vuoden 2024 lopussa rahastoja oli 22 kappaletta. Osa näistä rahastoista on suljettu eli ne eivät ota vastaan uusia lunastustoimeksiantoja tai merkintöjä ja osa on lykännyt lunastusten maksua, mutta rahastoja ei ole suljettu. eQ:n rahastot ovat lykänneet lunastusten maksua.
Kiinteistöjen pitkän aikavälin arvostus riippuu niiden käyttötarpeesta. Kasvukeskuksissa väestömäärän ennustetaan kasvavan, mikä todennäköisesti pitää yllä vahvaa kiinteistöjen tarvetta näillä alueilla. eQ:n kiinteistörahastojen arvioitsijat ovat tällä hetkellä JLL, Newsec, Retta ja GEM. Arvioitsijoiden kilpailutuksissa kiinnitämme huomioita hinnan lisäksi myös arvioitsijoiden osaamiseen, markkinatuntemukseen ja kansainvälisiin yhteyksiin.
Kiinteistörahastot ovat edelleen hyvä sijoituskohde pitkäjänteiselle sijoittajalle, joka hakee hajautusta ja inflaatiosuojaa sijoituksilleen pitkällä aikavälillä ja pystyy hyväksymään ja kantamaan sijoituksesta mahdollisesti syntyviä tappioita sekä ymmärtää kiinteistösijoitusten epälikvidin luonteen.
eQ:n kiinteistörahastot
eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahaston neljännen kvartaalin tuotto oli 0,3 % ja vuonna 2024 + 0,8 %. Yhteiskuntakiinteistömarkkina on näkemyksemme mukaan alkanut vakautua ainakin keskeisillä sijainneilla ja julkisten kassavirran kohteissa. Rahaston kiinteistöt sijaitsevat pääasiassa Suomen kuudessa suurimmassa kasvukeskuksessa (”C6-kaupungit”) ja rahaston operatiivinen toiminta on jatkunut normaalisti. Julkisten vuokralaisten osuus rahastossa on 61% ja rahaston vuokrausaste 96 %.
eQ Liikekiinteistöt -rahaston neljännen kvartaalin tuotto oli -0,4 % ja vuonna 2024 -8,3 %. Toimistokohteiden ja hotellikohteiden tuottovaateet nousivat edelleen kiinteistöarvioitsijoiden arviokirjoissa ja tämä aiheutti kohteiden arvojen laskua. Negatiivisten arvonmuutosten arvioidaan kuitenkin olevan pääosin ohi ja transaktiomarkkinan odotetaan elpyvän, joskin hitaasti. Rahaston suurimmat vuokralaiset ovat päivittäistavarakaupan toimijoita ja rahaston kohteet sijaitsevat pääosin Pääkaupunkiseudulla ja Tampereella.
Molemmat rahastot ovat säilyttäneet positiivisen kassavirtatuoton koko elinkaarensa ajan. Rahastot ovat jakaneet vuosittain tuottoa osuudenomistajille, vaikka niiden arvonkehitys on ollut viime vuosina negatiivinen. eQ Rahastoyhtiö Oy on päättänyt jakaa vuodelta 2024 rahastojen tuotto-osuuksien omistajille tuottoa rahasto-osuuden arvosta seuraavasti:
- eQ Liikekiinteistöt noin 2,6 %
- eQ Yhteiskuntakiinteistöt noin 2,2 %.
Tuotonjaon määrästä päättää eQ Rahastoyhtiö ja se perustuu vaihtoehtorahastolain mukaiseen vähimmäistuotonjakoon, joka on kolme neljäsosaa tilikauden voitosta, lukuun ottamatta realisoitumattomia arvonmuutoksia.
Rahastojen merkintä- ja lunastusajat
eQ:n Yhteiskunta- ja Liikekiinteistöt –rahastot ovat auki merkinnöille neljä kertaa vuodessa ja seuraava merkintäikkuna on 31.3.2025. Lunastuksia rahastoista voi tehdä kaksi kertaa vuodessa 30.6. ja 31.12. Ilmoitus lunastuksesta tulee tehdä (6) kuukautta ennen lunastuspäivää
Neljännesvuosikatsaukset
| eQ Yhteiskuntakiinteistöt 31.12.2024 |
eQ Liikekiinteistöt 31.12.2024 |
| Tuotto perustamisesta: + 6,2 % p.a. (perustettu 1.7.2012) Kiinteistövarallisuus: 1 778 MEUR Vuokrasopimusten keskimaturiteetti: 8,3 v* Vuokrausaste: 96 % Alkutuotto**: 5,9 % Kohteet:104 kohdetta Tutustu rahaston neljännesvuosikatsaukseen |
Tuotto perustamisesta: + 4,2 % p.a (perustettu 31.12.2014) Kiinteistövarallisuus: 1 003 MEUR Vuokrasopimusten keskimaturiteetti: 4,8 v* Vuokrausaste: 87 % Alkutuotto**: 6,3 % Kohteet:42 kohdetta Tutustu rahaston neljännesvuosikatsaukseen |
| Tee merkintä | Tee merkintä |
Aiempi tuotto ei ennakoi tulevaa tuottoa. Kiinteistörahastojen koko tuottohistoria on esitetty alla.
| Vuosi | eQ Yhteiskuntakiinteistöt | eQ Liikekiinteistöt |
| 2024 | 0,8% | -8,3% |
| 2023 | -13,8% | -12,7% |
| 2022 | 8,2% | 7,0% |
| 2021 | 8,2% | 8,9% |
| 2020 | 9,0% | 4,6% |
| 2019 | 9,1 % | 7,7% |
| 2018 | 9,2% | 7,2% |
| 2017 | 10,1% | 10,7% |
| 2016 | 9,8% | 10,5% |
| 2015 | 8,2% | 9,8% |
| 2014 | 6,4% | - |
| 2013 | 12,1% | - |
| Tuotto perustamisesta | + 6,2 % p.a | + 4,2 % p.a |
Lähde: eQ Rahastoyhtiö Oy
* Keskimaturiteetti sisältää rakenteilla olevien hankkeiden vuokrasopimukset** Alkutuotto eli nettotuotto on kiinteistösijoittamisen yksi perusluvuista, joka kuvaa kiinteistösijoituksen arvostusta ja muita ominaisuuksia. Alkutuotto lasketaan jakamalla rahaston nettovuokratulo rahaston kiinteistövarallisuudella. Sijoittajan saamaan tuottoon vaikuttavat alkutuoton lisäksi kiinteistöjen arvonmuutokset, velkavivun vaikutus, rahaston kulut ja sijoittajan tuotosta maksamat verot.
Riskit
Kiinteistösijoittaminen on lähtökohtaisesti pitkäjänteistä sijoittamista. Suositeltu sijoitusaika eQ:n kiinteistörahastoihin on vähintään viisi vuotta. Rahastojen perimä lunastuspalkkio on porrastettu sijoitusajan mukaan ja yli 5 vuoden sijoituksista ei peritä lunastuspalkkiota.
Kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös eQ:n kiinteistörahastoihin sijoittamiseen liittyy riskejä. Kiinteistörahastojen arvot voivat laskea ja rahaston ottama velkarahoitus korostaa mahdollista arvon alenemista. Rahastoihin liittyy myös likviditeettiriski eli riski siitä, että sijoitusten realisointi etenkin heikossa markkinatilanteessa voi johtaa tappioihin ja viivästyttää lunastusten maksamista. Rahasto voi joutua keskeyttämään rahaston lunastukset. Riskeistä on kerrottu tarkemmin rahastoesitteissä. Pyydämme ystävällisesti tutustumaan niihin huolellisesti.
eQ:n kiinteistörahasto-opas
Avaa opas tästä
Tämä uutiskirje on eQ:n Varainhoito Oy:n markkinointiviestintää. Tutustu ennen lopullisten sijoituspäätösten tekemistä erikoissijoitusrahaston rahastoesitteeseen ja avaintietoasiakirjaan.
